Crise du logement : sauver les meubles

L’année 2022 a marqué la bascule vers un nouvel environnement monétaire et financier. L’inflation grimpante a impliqué des réponses fortes de la part des grandes banques centrales. Quelle mécanique relie la Banque centrale européenne aux prix de l’immobilier français ?

Dans un marché de l'immobilier en plein trou d'air, le logement social est à la peine. Les bailleurs sociaux ont des difficultés à répondre au besoin, avec 2,4 millions de dossiers en attente. S’ils n’en font pas tous la demande, 70 % des ménages français sont éligibles à un HLM sur critères sociaux.

La France a toujours fourni du logement social, et s’en est même fait « un honneur » selon les mots de l’Abbé Pierre. Le logement social apparaît aujourd’hui comme un des leviers pour répondre à la crise. Il est par ailleurs un appui considérable pour les personnes à mobilité réduite et en perte d’autonomie lorsqu'il est configuré pour les accueillir ; d’où la nécessité de proposer encore et toujours de nouvelles places. En France, le mécanisme de financement du logement social le met à l’abri de la hausse des taux.

Un soutien financier actif au secteur

En réponse à l’appel du Gouvernement, la Caisse des Dépôts a financé un premier plan de soutien à la production de logements permettant d’engager 3,5 Md€ pour acheter des programmes à différents acteurs. CDC Habitat, opérateur global de l’habitat d’intérêt public et filiale de la Caisse des Dépôts, est ainsi mobilisé pour racheter en bloc des logements neufs à 71 promoteurs dont les opérations sont bloquées. Pour plus d’efficacité, le bailleur privilégie les zones tendues, majoritairement en Île-de-France, dans le Sud-Est et dans le Sud-Ouest. Avec ce plan, le Groupe, dont le logement est un des cœurs de métiers, achète les deux tiers des ventes en bloc du secteur.

10 500 / 17 000
logements ont déjà été réservés par CDC Habitat fin 2023 (dont 8 400 logements intermédiaires et 2 100 logements sociaux).

Cette mesure permet de sécuriser la production de programmes de logements et le démarrage de nouveaux chantiers de construction afin de mieux répondre aux besoins de logement des Français.

Soutien aux maires bâtisseurs

On constate depuis plusieurs années une diminution du nombre de permis de construire délivrés par les maires malgré le besoin croissant.

Il faudrait créer
198000
nouveaux logements sociaux par an jusqu’en 2040
pour répondre en partie aux besoins.

Or, en 2023, le nombre d’autorisations (« agréments ») pour des HLM devrait être inférieur à 95 000. (source USH)

Comment s'explique ce décalage ? La difficulté d'accès au foncier reste la raison principale. Le frein culturel français à construire des villes en hauteur pour éviter l’étalement urbain peut également en partie expliquer cette frilosité à construire toujours plus.  Il faut aussi prendre en compte les capacités financières des bailleurs pour faire face à la fois aux enjeux de réhabilitation de leur parc et aux enjeux de production de logements sociaux.

Gageons que la nécessité de respecter la nouvelle loi « zéro artificialisation nette » (ZAN) et les nouvelles normes de construction durable liées à la RE2020 risquent d'être la cause du gel de nombreux nouveaux permis de construire. La mise en œuvre de l'objectif de réduction de l'artificialisation des sols constitue un défi supplémentaire pour apporter des réponses qualitatives aux besoins de logements des Français.

S’il n’existe pas de solution miracle, le groupe Caisse des Dépôts, notamment à travers sa Banque des Territoires, accompagne les maires pour relever ces défis.

Les actions du Groupe dans le logement social comportent deux volets : l'aide à la construction et à la rénovation énergétique.

Depuis 2018, le groupe Caisse des Dépôts a financé la construction de 260 000 logements sociaux et la rénovation de 310 000 logements sociaux entre 2013 et début 2023, soit 6% du parc social national.

Pour mieux répondre aux enjeux conjoncturels, la Banque des Territoires double la capacité d’investissement de sa filiale Tonus Territoires, ce qui permettra le financement de la construction de près de 5 000 logements (logement intermédiaire et logement social) sur la période 2023-2025. Tonus Territoires permet aux bailleurs de proposer du logement social et du logement intermédiaire en réduisant leurs besoins en fonds propres par le recours à l’usufruit long.

© Habellis / Arte Charpentier Architectes

A Dijon, HLM Habellis construit un parc locatif social de 51 logements grâce à un montage d’ingénierie financière innovant de Tonus Territoires qui a permis au bailleur social de se positionner dans un quartier où le prix du foncier était inaccessible.

Pour faire face à la crise, le groupe Caisse des Dépôts renforce son panel d’actions sur le logement pour aller au-delà de la simple offre de prêts existante. La Banque des Territoires développe entre autres des partenariats et des modes de financements innovants.

De 2024 à 2028, elle va mobiliser plus de

Ainsi, en accord avec l’État, elle soutient la construction de logements très sociaux à travers une enveloppe exceptionnelle pluriannuelle de 6 Md€ de prêts PLAI (financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration, ces logements sont attribués aux locataires en situation de grande précarité) avec une bonification doublée. Le Groupe ouvre une enveloppe de 2 Md€ de prêts PLUS à impact bonifiés destiné à financer la construction verte. Et pour poursuivre son soutien global aux bailleurs sociaux, la Banque des Territoires porte à 400 M€ sa 3e tranche de Titres Participatifs.
Elle accompagne en parallèle le développement du logement intermédiaire, une offre de logements abordables complémentaire au logement social, par une enveloppe pluriannuelle portée à 5 Md€ de prêts PLI. 

Accélérer la transition énergétique

Qui dit décarbonation des bâtiments dit besoin d’une approche nouvelle. La Caisse des Dépôts soutient les bailleurs sociaux dans la transformation écologique de leur parc.

Le Groupe accompagne les investissements rendus nécessaires par la transformation écologique et énergétique du pays. Avec 5 millions de HLM, les rénovations thermiques du parc social sont essentielles pour atteindre les objectifs de réduction des émissions carbones. En effet, les bailleurs sociaux n’échappent pas au calendrier fixé par la loi Climat et résilience, qui prévoit d’interdire progressivement la location des logements les plus énergivores : ceux étiquetés G à partir de 2025, puis les F en 2028 et les E en 2034.

Le parc locatif social français est en avance sur les rénovations thermiques et comportait en 2022 moitié moins de logements classés F ou G que le parc privé, selon le Service des données et études statistiques du ministère du Logement).

Afin de mieux prioriser les rénovations à effectuer, la Banque des Territoires déploie Prioréno Logement Social depuis novembre 2023 (ouverture du dispositif au 1er trimestre 2024). Ce nouvel outil de datascience, répliqué sur la base de Prioréno bâtiments publics, a été développé en partenariat avec l’USH, Enedis et GRDF. Il permettra aux bailleurs de visualiser gratuitement la consommation énergétique réelle de leurs bâtiments et de pouvoir, le cas échéant, planifier les rénovations nécessaires.

« Le pavillon individuel avec jardin, c’est fini ! », pour parodier les propos d’une ex-ministre du logement - qui avait provoqué à l'époque la colère des professionnels de la construction. De nouvelles réponses sont nécessaires pour répondre au besoin de logement en attendant la grande loi sur le logement prévue au printemps 2024, qui devrait donner davantage de pouvoir aux collectivités locales. Plusieurs leviers ont été identifiés pour aller vers davantage de sobriété foncière. Les investisseurs publics sont là pour proposer des solutions alternatives et réplicables à court et moyen terme. Afin d’optimiser leurs chances de succès, les projets doivent être coconstruits avec tout l’écosystème local : politiques, usagers et futurs habitants.

Notre mission : loger les publics prioritaires

Cette crise de l’habitat touche en premier lieu les personnes vulnérables, parmi lesquels les personnels dits « essentiels ». Après la crise du Covid-19, le Groupe CDC s’est engagé à loger en priorité les soignants, toujours en première ligne. A Montpellier (34), par exemple, plusieurs logements de la toute nouvelle résidence « Les Demeures du Parc » sont réservés aux salariés du CHU voisin éligibles au logement social. Parmi les premiers dossiers acceptés, une aide-soignante et une infirmière. Le Groupe développe également le LLI (logement locatif intermédiaire) pour les travailleurs essentiels qui peinent souvent à se loger près de leur lieu de travail, ce qui ne facilite pas leur recrutement.

Autre type de public prioritaire : les jeunes. Qu’ils soient actifs ou encore étudiants, la part du loyer pèse lourd dans le budget des moins de 35 ans. Sans chambre disponible, pas d'étudiants pour suivre les formations ! Et pourtant, la France a besoin de cette nouvelle main-d’œuvre…

Afin d’accompagner au mieux les jeunes, le modèle Studefi, imaginé par CDC Habitat et qui s’est imposé comme référence en matière de logement étudiant en Île-de-France, s’implante à Sofia-Antipolis. Studefi propose des logements de qualité pour un loyer dépassant rarement les 500€ par mois (charges comprises).

CDC Habitat expérimente actuellement un nouveau système en partenariat avec VPS Protection par occupation : l’occupation temporaire des logements. Ainsi, des étudiants sont logés à loyer modéré dans une ancienne maison de retraite d’Ézanville (95) en attente de démolition. Autorisée depuis 2019, l’occupation temporaire est strictement encadrée par la loi ÉLAN et le bail mis en place ne peut pas excéder 18 mois.

Le Groupe, à travers ses filiales également, comme la Scet et CDC Habitat, a à cœur de proposer un vrai parcours résidentiel capable d’accompagner les mutations sociales et démographiques et ainsi, d’adapter l’offre en termes de besoin et de mixité des publics.

Faire la ville sur la ville

Les friches industrielles sont une réserve de foncier importante sur le territoire et peuvent être source d’opportunités pour les collectivités locales pour lutter contre l'artificialisation des terres. 
Le nombre et la superficie des friches existant en France restent mal connus : le ministère de la Transition écologique en dénombre 2 400 ; selon d'autres acteurs, il pourrait y en avoir jusqu'à 10 000 pour une surface comprise entre 90 000 et 150 000 hectares (source : Actu environnement). La réhabilitation de tels espaces implique souvent une dépollution préalable. Le rôle de la Caisse des Dépôts est alors de proposer une offre de financement compétitive pour construire sur ces friches.
 

Donner une seconde vie aux bâtiments

La transformation écologique qui s’annonce et le besoin de décarboner le bâti impliquent de sortir du schéma « démolition/ reconstruction », même s’il est toujours plus rentable économiquement.
La réhabilitation lourde permet de donner une « seconde vie » au bâti. Elle réduit l’impact carbone du projet et permet d’améliorer significativement le confort de vie des habitants. C’est une des solutions les plus prometteuses pour accélérer la décarbonation du logement.

Quand le foncier se faire rare et cher, il faut faire preuve d’imagination pour répondre aux exigences de réalisation de logements sociaux ! À Neuilly-sur-Seine, Icade Promotion a lancé un programme original avec Artbridge Investments et Vilogia baptisé « le 58 VH ». 

Au menu : la restructuration de l'ancien hôtel 4 étoiles Crown Plaza en une résidence haut de gamme de 166 logements, dont 50 logements sociaux, soutenu par la Banque des territoires, l'État, Action Logement et la ville de Neuilly pour la dimension logements sociaux (car la ville n’en compte que 6,8% au lieu des 25% légaux). Le projet laisse également toute sa place à la nature, grâce à un jardin intérieur de près de 3 000m², 65 arbres de haute tiges et près de 1500 arbustes. Le 58 VH s’inscrit donc parfaitement dans les ambitions environnementales du Groupe.
 

Ces projets sont plus économes en émissions de gaz à effet de serre et prolongent la durée de vie des bâtiments jusqu’à 40 ans. S’ils ancrent le secteur HLM dans la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC), leur coût est souvent important. Ainsi, la Banque des Territoires a choisi d’expérimenter la réhabilitation énergétique sur 900 logements en déployant un dispositif de financement spécifique alliant prêts à maturité longue sur 40 ans et une ligne d’Eco Prêt au montant forfaitaire de 33 000 € par logement. Le programme bénéficie également d’une enveloppe de subventions de 15 M€ du Fonds national des aides à la pierre (FNAP). Cette expérimentation va d’ailleurs être pérennisée à partir de 2024.

S’engager dans une politique du logement adaptée au 21e siècle représente certes un coût (notamment pour adapter le logement aux conséquences du réchauffement climatique), mais cela est avant tout un investissement pour les générations actuelles et futures. Risque principal pour le secteur du logement social : devoir arbitrer entre construction neuve et rénovation thermique, alors que le pays a besoin des deux ! Aider le secteur à résister aux bouleversements qui risquent d’impacter son équilibre financier dans les années à venir, c’est la priorité du groupe Caisse des Dépôts.